Quantos cálculos você fez e de quantas formas você já pensou em comprar a casa própria? Se você não tem dinheiro para pagar à vista e financiar representa um risco para suas contas, assumir a dívida de alguém que esteja apertado com as parcelas da casa financiada pode ser um atalho para sair do aluguel e comprar o imóvel. Isso porque, apesar da supervalorização do mercado, o preço de venda é negociável e depende apenas da vontade do vendedor e do comprador.

Normalmente, o repasse de um imóvel financiado ocorre por duas razões: ou o atual proprietário não tem mais condições de pagar e repassa o imóvel para outra pessoa ou quer comprar outro imóvel maior e mais caro, mas não tem o dinheiro, explica o vice-presidente de habitação do Secovi-SP, Flávio Prando.

- Como todos os mercados do mundo, o imobiliário funciona da mesma forma. Se tem alguém financiando um bem e não consegue pagar, surgem as oportunidades para alguém assumir e conseguir uma vantagem comercial.

Se o novo comprador, que vai assumir a dívida do primeiro, não tiver toda a grana para pagar o preço pedido pelo vendedor, ele pode refinanciar o montante devido, com taxas de juros melhores, prazos mais longos e maior volume de recursos, afirma Denise Reis Rodrigues, supervisora de atendimento da superintendência paulista da Caixa.

- Quem assume o financiamento imobiliário entra no enquadramento de hoje, com as taxa de juros que diminuíram, mas o valor do financiamento fica limitado ao saldo devedor.

Geralmente, isso gera um novo financiamento em cima do valor negociado com o antigo proprietário. Para explicar como fica a nova dívida, Denise dá o exemplo de uma pessoa que comprou um imóvel por R$ 50 mil há dois anos e tem um saldo devedor de R$ 30 mil.

- [Com a valorização imobiliária], hoje esse imóvel vale R$ 100 mil. Se [o mutuário] faz a transferência “stricto sensu”, ele só consegue financiar R$ 30 mil e não tem a diferença para [pagar] os R$ 100 mil. Por isso, nós fazemos uma nova operação, liquidando a anterior porque, nesse exemplo, se a pessoa tiver capacidade de pagamento, ela pode financiar os R$ 100 mil. Daí, R$ 30 mil paga o saldo devedor e os R$ 70 mil vão para a pessoa que está vendendo o imóvel. 

O vice-presidente do Secovi-SP explica ainda que, para poder transferir o financiamento, o vendedor tem que estar adimplente, ou seja, sem parcelas em atraso.

- Se houver dívidas com o banco, ou o comprador liquida as parcelas em atraso e assume o financiamento ou, se o novo comprador tiver renda suficiente, o banco aglutina esse valor em atraso no financiamento e passa para o comprador o valor da parcela mais os encargos do atraso do outros. Evidentemente, isso será descontado no valor de compra do imóvel e aí vem a oportunidade.

Cautela antes de fechar

Apesar da possibilidade de encontrar negócios de ocasião, quem estiver disposto a assumir a dívida de um financiamento precisa tomar alguns cuidados antes de fechar o acordo. Quando o interessado procurar o vendedor, ele tem que conhecer a fundo a situação deste proprietário atual em relação ao banco para descobrir se essa pessoa tem parcelas em atraso, explica Prando.

A supervisora da Caixa ressalta também que nem sempre o novo comprador pode usar o dinheiro que tem guardado no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para a compra da casa própria que já está financiada. Isso porque, se o primeiro comprador usou a grana do fundo para dar a entrada no imóvel financiado, o banco exige um período de três anos para que um novo aporte seja usado para pagar parte do mesmo imóvel.